مورد عجیب قیمت املاک شمال - بهترین وبلاگ

به گزارش بهترین وبلاگ، معمایی شبیه وقایع 2 سال اخیر بازار مسکن تهران، حوزه معاملات املاک شمال را هم تحت تاثیر قرار داد. بازار املاک شهر های شمالی از یک طرف با رکود سنگین تقاضا برای خرید زمین و ویلا دست به گریبان است، اما از طرف دیگر، قیمت ها طی ماه های گذشته با شیب نسبتا تند رو به افزایش بوده است. این وضعیت- رشد قیمت در نبود خریدار- نشان می دهد مجموعه ای از نیرو های اثرگذار بر فرایند قیمت و معاملات ملک در شمال فرمان بازار را از جهت اصلی خارج نموده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، آنالیز ها در این باره حاکی است بین سه نیروی کاهنده و 4 نیروی فزاینده قیمت ویلا، طناب کشی در حال اجرا است. در ماه های اخیر یک متغیر بالابرنده قیمت، رشد هزینه ساخت ناشی از تورم مصالح ساختمانی بوده است. البته دنباله روی املاک شهر ها از جهش قیمت مسکن پایتخت نیز فاکتور مهمی به حساب می آید. در سمت مقابل، محدودیت شدید افراد برای سفر های بین استانی مانع از انجام مقدمات خرید ویلا در شمال شده است. فرایند رابطه قیمت املاک تهران و شمال تشریح شده است.

بازار زمین و ویلا در شمال کشور، در شرایط ابررکودی معاملات، به یک آنتی بادی قیمتی مجهز شد.

نتایج به دست آمده از تحقیقات میدانی و واسطه های بازار ویلا و زمین در استان های شمالی کشور نشان می دهد بازار خرید و فروش زمین و ویلا پس از یک دوره رشد قابل توجه حجم معاملات در تابستان امسال اکنون به یک ابررکود دچار شده است.

در نیمه نخست امسال، همزمان با شروع هیجانات بازار های مختلف، حجم زیادی از تقاضای سرمایه ای از تهران و سایر کلان شهر های کشور به بازار معاملات ویلا و زمین در شمال کشور وارد شد، اما اکنون پس از گذشت نزدیک به شش ماه، این بخش از بازار املاک در شمال کشور، با افت بیش از 50 درصدی حجم معاملات روبرو شده است؛ فراز و فرود شدید در بازار معاملات شمال کشور که عمدتا در مناطق مرغوب و متوسط به روبه بالا شکل گرفته است. این بخش از بازار املاک در شمال کشور درحالی به لحاظ معاملاتی در باتلاق کرونا گیر افتاده که یک مقاومت مرموز در بخش قیمتی این بازار وجود دارد. به طوری که آنالیز ها و تحقیقات میدانی نشان می دهد سطح قیمت ها در بازار ویلا و زمین، در پی ابررکود معاملات، نه تن ها کاهش پیدا ننموده بلکه نسبت به نیمه امسال نیز افزایش داشته است.

مطابق با تحقیقات میدانی در حال حاضر میانگین قیمت در بازار ویلای شهر های شمالی 25 تا 33 درصد و میانگین قیمت زمین حدود 60 درصد نسبت به شهریورماه رشد داشته است، از این رو به نظر می رسد بازار زمین و ویلا در شمال کشور شرایطی شبیه بازار مسکن شهر تهران دارد؛ به این معناکه در یک موقعیت ابررکود تورمی قرار گرفته است. اما آنالیز ها از فزونی چهار نیروی فزاینده بر سه نیروی کاهنده برای ایمنی قیمت ویلا و زمین در شرایط رکود معاملات حکایت دارد. آن طور که مشاهده ها و تحقیقات میدانی نشان می دهد در شرایط کنونی سه نیروی موثر می توانست بر کاهش قیمت ویلا و زمین اثرگذار باشد.

اولین نیرو، کرونا و ممنوعیت دوره ای سفر به ویژه به شهر های شمالی کشور است. آن طور که واسطه های ملک عنوان می نمایند متقاضیان خرید ویلا یا زمین در استان های شمالی کشور دست کم برای خرید قطعی احتیاج به سه مرحله سفر برای انجام بازدید های متعدد، انجام مذاکره و استعلام مدارک دارند. شرط تحقق این موارد سفر به محل استقرار ویلا یا زمین است که فعلا طی ماه های گذشته با شدت دریافت شیوع کرونا، مقدور نبوده است. علاوه بر این دیگر نیروی کاهنده قیمت ها، تمایل بخش زیادی از متقاضیان خرید ویلا به حاشیه شهر های اصلی دیگر استان های کشور است و نهایتا آخرین نیرو به کاهش انتظارات تورمی و کاهش خرید های سرمایه ای مربوط می گردد. درحالی که در تابستان امسال، یکی از دلایل اصلی رشد معاملات به افزایش هیجان خرید های سرمایه ای مربوط می گردد اکنون این انتظار وجود دارد که با کاهش انتظارات تورمی، فرایند رشد قیمت ها کاهنده باشد.

اما آن طور که تعیین است نیروی چهار عامل فزاینده قیمت بر این سه نیرو فزونی داشته است. به گفته فعالان و واسطه های بازار زمین و ویلا در شمال کشور، افتتاح قطعه یک آزادراه و انتشار اخباری مبنی بر تکمیل قطعه دو آزادراه در آینده نزدیک، عامل اولیه تاثیرگذار بر افزایش ارزش معاملاتی در این بازار بوده است. دومین عامل پرهیز مسافران از مراجعه به ویلا های اجاره ای در سفر های محدود در دوره شیوع کرونا است. دو نیروی دیگر فزاینده قیمت ها نیز اثرگذاری جهش قیمت مسکن در شهر تهران بر فضای روانی قیمت گذاری در بازار املاک شمال و همین طور بالارفتن هزینه های ساخت شامل تامین زمین، مصالح ساختمانی و عوارض شهرداری است.

آنالیز سیکل رشد و کاهش قیمت ها در بازار املاک شمال کشور و مقایسه آن با دوره های رونق و رکود قیمتی در بازار مسکن شهر تهران حکایت از وجود یک رابطه نسبی تعیین دارد؛ به طوری که از ابتدای دهه 80 تا به امروز، آنالیز و مقایسه قیمتی بازار املاک شهر تهران و شمال کشور نشان می دهد پس از هر دوره جهش قیمتی در شهر تهران، در یک سال بعد که این بازار به یک دوره رکودی وارد شده، رشد قیمت در بازار زمین و ویلای شهر های شمالی کشور همچنان ادامه دار بوده است.

به عنوان مثال در سال 86 که بازار مسکن شهر تهران به یک جهش قیمت حدود 80درصدی دچار شده و پس از آن در سال 88 با حدود 10 درصد کاهش قیمت روبرو می گردد، قیمت ها در بازار املاک شمال کشور (مطابق با اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار در خصوص اطلاعات بازار املاک مازندران) حدود 93 درصد رشد پیدا می نماید. این فرایند در دوره بعدی رونق و رکود بازار مسکن تکرار می گردد. در سال های 92 و 93 که قیمت مسکن در شهر تهران با جهش روبه رو می گردد و کاهش قیمت ها در سال 94 در این شهر شروع می گردد؛ در این سال رشد قیمت ها به میزان 20 درصد شروع می گردد و ادامه پیدا می نماید.

طی این سال ها یعنی از ابتدای دهه 80 تا به امروز، نسبت قیمت مسکن تهران به شمال کشور یک رابطه بلندمدت داشته است؛ به این معنا که در دهه 80 نسبت قیمت مسکن تهران به شمال کشور سه برابر در هر مترمربع بوده است. این نسبت در سال های 92 و 93 که شروع جهش قیمت مسکن در تهران بوده است از عدد سه نیز عبور می نماید. جالب آنکه در سال های 95 و 96 که جهش مسکن در شهر تهران تقریبا تمام می گردد، اما رشد قیمت ها در شهر های شمالی همچنان ادامه داشته، این نسبت کم و به کمتر از 3 می رسد.

در سال98 درحالی که دومین سال جهش قیمت مسکن در شهر تهران در حال سپری شدن بوده است، نسبت قیمت مسکن تهران به شهر های شمالی کشور در هر مترمربع به 9/ 5 برابر می رسد تا اینکه با ادامه رشد قیمت ها، این نسبت در تابستان امسال به 4/ 6 برابر می رسد.

تحقیقات میدانی از شرایط قیمت خرید و فروش ویلا در بعضی شهر های شمالی کشور حاکی از آن است که در تابستان برای خرید یک ویلای معمولی با زیربنای 300 مترمربع و زمین 500 متری، به بودجه ای در حدود 2 میلیارد تومان احتیاج بود، اما در حال حاضر برای خرید چنین ویلایی بودجه ای به مبلغ 5/ 2 تا 3 میلیارد تومان احتیاج است.

واسطه های بازار ملک در شهر های شمالی عنوان می نمایند بودجه مورداحتیاج برای خرید این ویلا در سال گذشته در حدود 700 تا 800 میلیون تومان بود. جالب آنکه این شرایط در خصوص قیمت ویلا های لوکس و فوق لوکس نیز وجود دارد؛ به طوری که در خصوص ویلا های لوکس، قیمت ها نسبت به نیمه امسال حدود 70 درصد رشد داشته، بنابراین برای خرید یک ویلای لوکس قیمت ها از حدود 5/ 4 میلیارد شروع و در مواردی از 7 میلیارد تومان نیز عبور می نماید. البته قیمت ویلا های فوق لوکس در مناطق لوکس شهر های شمالی از مترمربعی 50 میلیون تومان در هرمترمربع شروع می گردد. قیمت زمین در این مناطق فوق لوکس نیز در هرمترمربع بیش از 50 میلیون تومان است. تحقیقات میدانی نشان می دهد قیمت زمین خارج از بافت شهری در محدوده غرب استان مازندران نسبت به نیمه امسال حدود 60 درصد رشد نموده است به طوری که اگر یک متقاضی در تابستان امکان خرید زمین با قیمت 5/ 1 میلیون تومان در مترمربع را داشته اکنون قیمت ها از مترمربعی 5/ 2 میلیون تومان شروع می گردد. البته این قیمت ها مربوط به فایل های موجود و عرضه شده در بازار است و در مواردی ممکن است قیمت های پیشنهادی کمتر از این سطح باشد.

مقاومت مرموز قیمت ها در شرایط ابررکود معاملات در بازار زمین و ویلا در هفته های اخیر، ردپای وجود یک آنتی بادی را نشان می دهد. به نظر می رسد در شرایط کنونی که به دلیل پایین بودن نرخ شارژ شهری (عوارض نوسازی) تناسبی با ارزش واقعی املاک ندارد در نتیجه تقاضای سرمایه ای نگرانی بابت هزینه های نگهداری ویلا یا ملک ندارد. این درحالی است که اگر تکلیف خانه های دوم و چندم تعیین گردد و بابت آن درصدی از ارزش ملک به عنوان عوارض شهری پرداخت گردد، شهرداری می تواند درآمد کسب شده از این محل را صرف توسعه پروژه های شهری کند. این اقدام دو نتیجه مثبت به نفع منافع عمومی شهر دارد؛ از یکسو زیرساخت های شهری توسعه و تکمیل می گردد و از سوی دیگر مقاومت قیمتی در شرایطی که تقاضا وجود ندارد شکسته می گردد.

امید واسطه های ملکی به دوران پساکرونا

بازار خرید و فروش ویلا در استان های شمالی فاز جدیدی را در دوران کرونا تجربه کرد تا شرایطی تقریبا متفاوت را در طول یک سال گذشته تجربه کند. شرایطی که البته امید ها برای خروج از ابررکود تورمی و رونق معاملات را افزایش داده است. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از شرایط بازار خرید و فروش ویلا در بعضی از شهر های شمالی به عنوان کانون بازار خرید خانه دوم برای ساکنان پایتخت و سایر شهر های کشور نشان می دهد در امسال با دو نیمه متفاوت روبرو بوده است. در نیمه نخست سال به جز ماه های نخست، عطش و هیجان خرید ویلا توسط پایتخت نشینان چنان بود که بازار خرید و فروش ویلا که بعد از شیوع کرونا دچار رخوت و کسادی بی سابقه شده بود، جان دوباره بگیرد؛ البته این هیجان با سال های گذشته و پیش از دوران کرونا قابل مقایسه نیست.

با این حال بازار پررونق سنتی شب عید خرید و فروش ویلا در شهر های شمالی به نیمه های سال منتقل شد. بازار معاملات ویلا هر ساله در ماه پایانی سال گرم می گردد، اما رکود سنگین اواخر سال 98 و ماه های ابتدایی 99 به واسطه قرنطینه خودخواسته ناشی از پاندمی کرونا از یکسو و مسدود شدن راستا های ورودی به استان های شمالی از طرف دیگر، واسطه های ملکی را شوکه کرد تا معاملات ویلا به شدت افت کند.

پیش بینی ها از تداوم رکود سنگین در بازار خرید و فروش ویلا، همزمان با ورود به سال 1399 به واقعیت پیوست. در عین حال یک فرضیه بسیار محتمل از سایه سنگین رکود در طول سال 99 وجود داشت. با وجود این رخوت معاملات بازار خرید و فروش ویلا در پهنه سبز کشور پایدار نماند و به تدریج جای خود را به عطش خرید ویلا در تابستان داد.

در نهایت نیمه نخست سال به طور کلی بازار به واسطه ورود عطش و هیجان خرید در اواخر بهار و فصل تابستان با یک رونق نسبی نسبت به اواخر سال 98 همزمان با شیوع کرونا روبرو شد.

اما نیمه دوم سال متفاوت از نیمه نخست بود. در نیمه دوم سال 99 بازار خرید و فروش ویلا در شهر های شمالی وارد ابررکود شد. بازار خرید خانه دوم برای بعضی پایتخت نشینان در شهر های شمالی در عین حال که ابررکود را تجربه کرد، همزمان تورمی شد؛ به تعبیری بازار خرید و فروش ویلا وارد ابررکود تورمی شد.

نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد قیمت ویلا درحال حاضر نسبت به شهریورماه بین 25 تا 33 درصد با افزایش روبرو بوده است؛ در عین حال نتیجه آنالیز ها از افت 50 درصدی معاملات نسبت به شهریورماه حکایت دارد.

نکته مهم اینکه، طی ماه های اخیر تقاضای بالقوه برای خرید ویلا افزایش پیدا نموده است. براساس گفته بعضی واسطه های ملکی در مناطق متوسط و رو به بالای بعضی از شهر های شمالی، طی ماه های گذشته تماس و مراجعات برای خرید ویلا نسبت به نیمه اول سال افزایش پیدا نموده، اما تعداد بسیار کمی از این مراجعات و تقاضا ها تبدیل به قرارداد قطعی می گردد.

افزایش محسوس اصطلاحا زنگ خور واسطه های ملکی باعث شده تا بسیاری از واسطه های ملکی به خروج از ابررکود تورمی بازار خرید و فروش ویلا طی ماه های آینده امیدوار باشند.

فعالان بازار خرید و فروش ویلا در شهر های شمالی یکی از مهم ترین عوامل خروج از ابررکود و رونق معاملات ویلا را عادی سازی راستا های ورود به استان های شمالی و برطرف محدودیت ها و ممنوعیت های تردد عنوان می نمایند و بر این باورند بسیاری از مشتریان در صورت برطرف محدودیت های تردد بلافاصله اقدام به خرید ویلا می نمایند.